口头协商续租后提前搬走 能否要求退还房租

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河北法制报记者 刘帅

小张租住老王的房子在合同到期后，因为没有找到合适的房源搬家，便与老王商量续租等事宜。经商议，小张又缴纳了6个月的房租，并约定6个月内找到合适房源可随时搬走。二人只是口头约定，并未签订租房合同。后来，小张找到了合适的房源，通知老王准备搬走，老王表示同意。小张搬走后找到老王要求退还剩余2个月的房租和押金，被老王拒绝。双方多次协商未果，小张将老王诉至法院，要求老王退还剩余房租及押金共计5000元。庭审中，老王辩称，押金同意退还，但不同意退还租金，交了6个月房租，就是要住6个月房子，提前搬走是小张违约。

法院经审理认为，双方签订的房屋租赁合同到期后，双方对于合同中权利义务已经履行完毕，后小张又缴纳了6个月房租并口头续租了房屋，双方对于是否约定租赁期限存在分歧，小张主张当时双方约定小张若在三个月内找到合适房源可随时搬走，老王主张小张提前2个月搬走系违约，双方均未提供证据证明约定了租期，故法院认定双方的口头续租为不定期租赁，双方均可随时解除。现小张提前2个月搬走，故老王应当退还其未居住2个月房租4000元。老王同意退还房屋押金1000元。法院遂依法判决老王退还小张剩余房租4000元、押金1000元。

说法：

民法典规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，也没有达成补充协议且不能按照合同相关条款或者交易习惯确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

本案中，合同到期后双方未签订书面租赁合同，仅口头协商续租6个月，租户主张房东承诺可随时搬走，房东对此不认可，但未有提交证据证明其约定了租期，故双方口头约定为不定期租赁合同，在不定期租赁合同中，由于不存在租期的约定，所以可以随时解除合同，不存在提前解除或者违法解除之说，只需要在合理期限之前通知对方。

在租赁合同到期后，当事人应当及时签订书面合同，明确租期、租金等，通过书面合同维护双方共同权利义务。

若租赁合同到期后双方仅口头协商租赁问题或者仅租户继续使用租赁物，双方未对租期进行明确约定，此种情况下双方均可随时解除合同，但需在合理期限内告知对方，给对方预留搬家或者寻找新租户的时间。租赁合同到期后若未签订书面合同，可通过微信等方式协商租赁问题，应注意留存证据，保存录音、视频、微信等证据，避免无明确约定损害双方权益。

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